Совет многоквартирного дома: зачем нужен и что может

Совет многоквартирного дома — постоянно действующий орган, представляющий интересы собственников между общими собраниями. Его статус и полномочия установлены статьёй 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Когда совет обязателен

Совет должен быть избран, если в доме более четырёх квартир и при этом собственники не создали товарищество собственников жилья, а дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

То есть в типичном многоквартирном доме под управлением управляющей организации совет обязателен. Это не рекомендация и не опция — это требование закона, которое, впрочем, исполняется далеко не везде.

Совет избирается на общем собрании собственников. Количество членов определяется собранием с учётом количества подъездов, этажей и квартир; регистрации совета в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

Срок полномочий

Совет подлежит переизбранию на общем собрании каждые два года, если иной срок не установлен решением собрания. Если решение о переизбрании в установленный срок не принято, полномочия действующего совета продлеваются — дом не остаётся без представительного органа автоматически.

Собрание вправе досрочно переизбрать совет в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей.

Что может совет

• обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников;
• выносит на обсуждение собрания предложения о порядке пользования общим имуществом, о планировании и организации работ по содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров;
• представляет собственникам заключение по условиям предлагаемых проектов договоров;
• осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг;
• представляет общему собранию отчёт о проделанной работе.

Что может председатель совета

Председатель избирается из числа членов совета и обладает более широкими полномочиями, чем совет в целом:

• вести переговоры относительно условий договора управления и доводить до собрания результаты;
• подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
• подписывать акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ;
• осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключённым договорам;
• на основании доверенности, выданной собственниками, заключать договор управления и представлять интересы собственников в суде.

Подписание актов приёмки — самое практически значимое полномочие. Именно оно превращает председателя из «активного жителя» в сторону, с которой управляющая организация работает документально.

Если совет не избран

Закон предусматривает механизм на этот случай. Если в течение календарного года решение об избрании совета не принято собственниками или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает общее собрание собственников — для избрания совета дома либо для создания товарищества собственников жилья.

Почему совет выгоден управляющей организации

Совет часто воспринимают как надзор со стороны жителей. На практике эффект обратный, и по трём причинам.

Единая точка коммуникации. Вместо потока разрозненных мнений от разных жителей появляется орган, с которым можно обсуждать вопросы дома предметно. Это заметно снижает нагрузку на диспетчера и руководителя.

Легитимность приёмки работ. Акт, подписанный председателем совета, — документ, подтверждающий выполнение работ. Без него любая приёмка держится только на внутренних документах организации.

Подготовка собраний. Совет способен проработать вопрос заранее, объяснить его соседям и обеспечить явку. Для собраний, где нужен повышенный порог голосов — например, при выборе управляющей организации или решениях о капитальном ремонте, — это часто решающий фактор.

Отдельный практический момент: работа с советом строится на регулярном информировании. Совет, который узнаёт о планах организации одновременно со всеми жителями, помогать не будет.

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ, статья 161.1 — совет многоквартирного дома: обязательность, порядок избрания, срок полномочий, компетенция совета и председателя;
• Жилищный кодекс РФ, статья 44 — компетенция общего собрания собственников;
• Жилищный кодекс РФ, статья 46 — порядок принятия решений общим собранием.

Смежные материалы: общее собрание собственников.