Способы управления многоквартирным домом
Базовая развилка, от которой зависит всё остальное: кто отвечает за дом, с кем жители заключают договоры и кто принимает решения о деньгах.
Многоквартирный дом не может остаться без управления — это следует из части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая требует, чтобы управление обеспечивало благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Часть 2 той же статьи предлагает собственникам выбор из трёх способов.
Непосредственное управление собственниками
Доступно только для домов, количество квартир в которых не превышает тридцати. Собственники управляют домом сами: договоры на содержание и ремонт заключаются с подрядчиками напрямую, а договоры на коммунальные услуги — каждым собственником от своего имени с ресурсоснабжающей организацией.
Плюс способа — отсутствие посредника и его вознаграждения. Минус — отсутствие того, кто несёт ответственность за дом целиком: обязанности распределены между собственниками и подрядчиками.
Товарищество собственников жилья или кооператив
Управление осуществляет юридическое лицо, созданное самими собственниками, — товарищество собственников жилья либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
Товарищество может обслуживать дом собственными силами или привлечь управляющую организацию по договору. Решения принимают органы товарищества в пределах компетенции, установленной уставом и законом.
Управление управляющей организацией
Самый распространённый способ. Собственники заключают договор управления с профессиональной организацией, которая выполняет работы и оказывает услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).
Ключевое отличие от двух других способов — лицензирование. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии, а сведения о доме вносятся в реестр лицензий субъекта РФ. Право управлять конкретным домом возникает с момента внесения изменений в этот реестр (статья 198 ЖК РФ).
Часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ прямо устанавливает: управляющая организация несёт ответственность перед собственниками за оказание всех услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества.
Как выбирается способ
Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменён в любое время на основании его решения. Решение собрания обязательно для всех собственников — включая тех, кто голосовал против или не участвовал.
Порог голосования здесь повышенный. Выбор способа управления домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ) требует более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников в доме, а не от числа участников собрания (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Тот же порог действует и для выбора конкретной управляющей организации.
Сравнение
| Непосредственное | ТСЖ или кооператив | Управляющая организация | |
|---|---|---|---|
| Ограничение по дому | Не более 30 квартир | Нет | Нет |
| Кто управляет | Сами собственники | Созданное ими юридическое лицо | Сторонняя организация по договору |
| Лицензия | Не требуется | Не требуется при управлении своими силами | Требуется |
| Договор на коммунальные услуги | Каждый собственник напрямую | Через товарищество либо напрямую | Как правило, через управляющую организацию |
| Кто отвечает за содержание | Собственники и подрядчики | Товарищество | Управляющая организация |
Нормативная база
- Жилищный кодекс РФ, статья 161 (части 1, 2, 2.3) — цели управления, способы управления, ответственность управляющей организации;
- Жилищный кодекс РФ, пункт 4 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 — выбор способа управления и требуемый порог голосов;
- Жилищный кодекс РФ, статья 162 — договор управления многоквартирным домом;
- Жилищный кодекс РФ, статья 198 — реестр лицензий и момент возникновения права управления домом.
Смежные материалы: общее собрание собственников и что обязана делать управляющая компания.
Частые вопросы
Какие есть способы управления многоквартирным домом?
Часть 2 статьи 161 ЖК РФ называет три: непосредственное управление собственниками помещений (в домах, количество квартир в которых не превышает тридцати), управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, и управление управляющей организацией.
В каких домах возможно непосредственное управление?
В многоквартирных домах, количество квартир в которых не превышает тридцати. Для более крупных домов этот способ управления недоступен.
Кто выбирает способ управления домом?
Общее собрание собственников. При этом решение о выборе способа управления относится к вопросам, требующим более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников в доме, а не от числа участников собрания (пункт 4 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
Можно ли сменить способ управления?
Да, способ управления может быть выбран и изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников. Изменение способа управления также является основанием для одностороннего отказа от договора управления по части 8.2 статьи 162 ЖК РФ.