Придомовая территория: что это и кто её обслуживает
Слова «придомовая территория» в Жилищном кодексе нет — есть земельный участок в составе общего имущества. Разница между обиходным и юридическим понятием и порождает большинство споров об уборке.
Житель под придомовой территорией обычно понимает всё, что видно из окна: двор, дорожку до остановки, газон за углом. Закон понимает под ней конкретный земельный участок с конкретными границами. Ровно на стыке этих двух представлений и возникает конфликт «почему у вас снег убран только до середины дорожки».
Что это с точки зрения закона
Пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу собственников земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома.
Детализация — в пункте 2 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Границы и размер участка определяются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а сведения о них содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Практический вывод: зона ответственности определяется выпиской из ЕГРН, а не представлениями о том, где «наш двор». Первое, что стоит сделать по каждому дому, — получить и хранить актуальные сведения о границах участка. Это единственный аргумент, который работает и в разговоре с жителем, и в проверке.
Что обычно входит в участок
- территория непосредственно под домом;
- элементы озеленения — газоны, кустарники, деревья;
- элементы благоустройства — детские и спортивные площадки, скамейки, ограждения;
- проезды и тротуары в границах участка;
- площадки для сбора твёрдых коммунальных отходов;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома.
Обратите внимание на формулировку «предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного дома». Объект, расположенный в границах участка, но обслуживающий не этот дом, в состав общего имущества не входит.
Главная проблема: участок не сформирован
Многие дома, особенно построенные до земельной реформы, стоят на участках, которые так и не были образованы и поставлены на кадастровый учёт. Юридически это означает, что земельного участка в составе общего имущества у дома нет.
Последствия прямые: обязанность содержать такую территорию у собственников и, соответственно, у управляющей организации не возникает — земля остаётся в ведении публичного собственника, а его обязанности исполняет орган местного самоуправления.
Это не повод не убирать двор, но это важный факт для трёх ситуаций: при расчёте платы за содержание (в неё нельзя закладывать то, что не входит в общее имущество), при ответе на жалобу и при получении предписания. Проверка статуса участка должна предшествовать любому спору об уборке.
Образование участка происходит по заявлению собственников — это отдельная процедура, и решение о её начале принимает общее собрание.
Какие работы обязательны
Работы по содержанию земельного участка входят в минимальный перечень услуг и работ, утверждённый постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290. В тёплый и холодный периоды состав работ разный:
| Холодный период | Тёплый период |
|---|---|
| Очистка территории от наледи и льда, обработка противогололёдными материалами, сдвигание свежевыпавшего снега, очистка крышек люков и пожарных гидрантов от снега и льда | Подметание и уборка территории, уборка и выкашивание газонов, прочистка ливневой канализации, уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд |
Круглогодично выполняются содержание мест накопления твёрдых коммунальных отходов и организация их вывоза.
Конкретная периодичность работ перечнем не задаётся жёстко — она определяется договором управления и решением собрания, но не может опускаться ниже уровня, при котором содержание перестаёт быть надлежащим.
Что делать со спорами на границе
Споры об уборке почти всегда возникают на краю участка — там, где заканчивается общее имущество и начинается муниципальная земля. Работающая последовательность:
- Знать границы и уметь их показать. Схема участка с границами, вывешенная на сайте компании, снимает большую часть вопросов ещё до их появления.
- Не спорить, а перенаправлять. Если территория не относится к дому, полезнее сразу назвать, кто за неё отвечает, чем объяснять, почему это не вы.
- Фиксировать обращения по территории отдельно. Повторяющиеся заявки по одному участку — аргумент для собрания при обсуждении дополнительных работ или образования участка.
Отдельно стоит помнить: решения о пределах использования земельного участка, в том числе о введении ограничений пользования им, принимаются общим собранием большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (пункт 2 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Управляющая организация не может самостоятельно установить шлагбаум или изменить порядок парковки.
Нормативная база
- Жилищный кодекс РФ, пункт 4 части 1 статьи 36 — земельный участок в составе общего имущества;
- Жилищный кодекс РФ, пункт 2 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 — решения о пределах использования земельного участка (не менее 2/3 голосов);
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — Правила содержания общего имущества (пункт 2 — состав, включая земельный участок);
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 — минимальный перечень услуг и работ, включая содержание земельного участка.
Смежные материалы: что входит в общее имущество дома и что входит в содержание жилого помещения.
Частые вопросы
Что такое придомовая территория?
Юридически это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации дома. Он входит в состав общего имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Термина «придомовая территория» в Жилищном кодексе нет — это обиходное название.
Как определяются границы придомовой территории?
По данным государственного кадастрового учёта: границы и размер земельного участка определяются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Сведения о границах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, и именно они, а не привычные представления жителей, определяют зону ответственности.
Кто убирает территорию, если земельный участок не сформирован?
Если участок не образован и не поставлен на кадастровый учёт, он не входит в состав общего имущества дома, и обязанность по его содержанию у собственников помещений и управляющей организации не возникает — территория остаётся в ведении публичного собственника. На практике это самая частая причина споров об уборке.
Входит ли парковка во дворе в общее имущество?
Если она расположена в границах земельного участка дома, поставленного на кадастровый учёт, и предназначена для обслуживания и эксплуатации дома — да, как элемент благоустройства. Порядок пользования такой территорией определяется решением общего собрания: вопросы о пределах использования земельного участка требуют не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.