Общее имущество многоквартирного дома: что в него входит

Общее имущество многоквартирного дома — это всё, что в доме не относится к конкретной квартире, но обслуживает более одного помещения. Именно вокруг него строится вся работа управляющей организации: содержание, ремонт, обслуживание инженерных сетей.

Вопрос «входит ли это в общее имущество» возникает постоянно — от протечки в подвале до замены стояка в квартире. От ответа зависит, кто должен устранять неисправность и за чей счёт.

Помещения общего пользования

Первая группа — помещения, которыми пользуются жители всего дома или нескольких квартир:

• межквартирные лестничные площадки и лестницы;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• коридоры и холлы;
• технические этажи и чердаки;
• технические подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации.

Ключевой признак здесь — обслуживание более одного помещения. Подвал, где проходят общедомовые коммуникации, относится к общему имуществу; кладовая, закреплённая за конкретной квартирой, — нет.

Конструкции дома

Вторая группа — то, из чего дом состоит: крыши, несущие стены, фундамент, перекрытия, а также ограждающие конструкции. Сюда же относятся элементы, обслуживающие дом в целом, — например, козырьки подъездов.

Практическое следствие: протечка кровли или трещина в несущей стене — зона ответственности управляющей организации, даже если проблема проявилась внутри конкретной квартиры.

Инженерные коммуникации

Третья и самая спорная на практике группа — внутридомовые инженерные системы: отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

Общим имуществом считается та часть сетей, которая обслуживает более одного помещения. Стояк, проходящий через несколько квартир, относится к общему имуществу; разводка внутри квартиры после отсекающего устройства — уже зона ответственности собственника.

Именно здесь чаще всего возникают споры: житель считает, что менять трубу должна компания, а компания — что участок находится в границах квартиры. Поэтому в спорных случаях важно зафиксировать, где именно произошла неисправность, — запись обращения с точным адресом и описанием помогает и при разборе, и при возможной жалобе.

Земельный участок и элементы благоустройства

К общему имуществу относится и земельный участок, на котором стоит дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства. На нём могут находиться:

• детские и спортивные площадки;
• парковочные места;
• площадки для сбора отходов;
• зелёные насаждения и малые архитектурные формы.

Границы участка определяются документально, и от них зависит, чью территорию убирает управляющая организация, а чью — город.

Кому принадлежит общее имущество

Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Доля каждого собственника пропорциональна площади его помещения: чем больше квартира, тем больше доля.

Из этого следует и порядок расходов: затраты на содержание общего имущества распределяются между собственниками пропорционально площади их помещений. Управляющая организация не «владеет» домом — она обеспечивает надлежащее содержание того, что принадлежит жителям.

Обязанность содержать общее имущество лежит на организации, которая управляет домом: управляющей компании, товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе.

Почему состав общего имущества важно определить точно

Неопределённость в составе общего имущества создаёт три типа проблем.

Споры с жителями. Пока неясно, чья это труба, обращение превращается в переписку, а не в ремонт.

Ошибки в планировании. Работы по содержанию планируются от состава имущества: если часть объектов не учтена, они выпадают из графика обслуживания.

Сложности с отчётностью. Отчёт перед собственниками строится вокруг того, что сделано с общим имуществом. Когда его состав зафиксирован, отчёт собирается легче.

Смежные материалы: чем текущий ремонт отличается от капитального.