Общее имущество многоквартирного дома: что в него входит

Общее имущество — это то, что принадлежит всем собственникам помещений в доме сразу, на праве общей долевой собственности. Не подъезд конкретного жителя и не «ничьё», а совместная собственность, за содержание которой все платят пропорционально своим долям.

От того, где проходит граница общего имущества, зависят очень практичные вещи: чью заявку управляющая организация обязана выполнить за счёт платы за содержание, а чью — только за отдельные деньги; за что придёт предписание жилищной инспекции; и кто оплачивает ремонт, когда прорвало трубу.

Состав общего имущества по закону

Базовый перечень установлен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. В общее имущество входят четыре группы объектов.

Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых есть инженерные коммуникации.

Иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей — помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом, а также машино-места.

Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения.

Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации дома.

Более подробная детализация — в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Там перечень раскрыт по видам инженерных систем: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение.

Главный признак: «обслуживает более одного помещения»

Если запоминать одно правило, то это оно. Именно оно решает большинство спорных случаев, и именно его чаще всего приходится объяснять жителям.

Стояк горячей воды проходит через несколько квартир и обслуживает их все — это общее имущество. Отводка от стояка к смесителю в конкретной квартире обслуживает одно помещение — это имущество собственника. По внутридомовым инженерным системам граница проходит по первому отключающему устройству на ответвлении от стояка: до него — зона управляющей организации, после — зона собственника.

Тот же принцип работает с окнами. Окно в квартире — имущество собственника, окно на лестничной клетке — общее имущество. И с балконами: плита балкона относится к ограждающим конструкциям и является общим имуществом, а остекление, которое собственник поставил сам, — нет.

Доля в общем имуществе

Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади его помещения (статья 37 ЖК РФ). Отсюда следуют два практических вывода.

Во-первых, плата за содержание начисляется исходя из площади помещения, а не из числа проживающих. Во-вторых, голоса на общем собрании считаются по той же логике — пропорционально доле, то есть по площади. Подробнее об этом — в материале про общее собрание собственников.

Долю в общем имуществе нельзя выделить в натуре и продать отдельно от помещения. Она следует за помещением автоматически: продали квартиру — вместе с ней перешла и доля.

Кто содержит общее имущество

Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества — каждый пропорционально своей доле. Практически это реализуется через плату за содержание жилого помещения, в которую входят работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Управляющая организация при этом не собственник, а исполнитель: она обслуживает общее имущество и отвечает за его состояние перед собственниками. Минимальный перечень работ, без которых содержание не считается надлежащим, установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 — ниже этого перечня опуститься нельзя даже по решению собрания.

Почему объём общего имущества нужно знать точно

Это не теория. Три ситуации, где неопределённость стоит денег:

• Заявка жителя. Если течёт стояк — работа выполняется в рамках содержания. Если течёт смеситель — это не зона управляющей организации, и об этом лучше сказать сразу, со ссылкой на границу ответственности, а не через неделю переписки.
• Спор о заливе. Ответ на вопрос «кто платит» зависит от того, где именно произошёл прорыв — до первого отключающего устройства или после.
• Проверка жилищной инспекции. Предписание выдаётся по объектам общего имущества. Понимание, что именно в него входит в конкретном доме, определяет объём обязанностей.

Отдельно стоит держать в порядке техническую документацию на дом: состав общего имущества в конкретном доме определяется не только законом, но и тем, что фактически есть в этом доме и зафиксировано в документах.

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ, статья 36 — состав общего имущества;
• Жилищный кодекс РФ, статья 37 — определение долей в праве общей собственности;
• Жилищный кодекс РФ, часть 2 статьи 154 — что входит в плату за содержание жилого помещения;
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — Правила содержания общего имущества (пункт 2 — детализация состава);
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 — минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества.

Смежные материалы: чем текущий ремонт отличается от капитального и что относится к придомовой территории.