Текущий и капитальный ремонт: в чём разница

«Почему я плачу за ремонт дважды?» — вопрос, который управляющая организация слышит регулярно. Ответ в том, что в квитанции действительно две разные позиции, и за ними стоят два разных механизма: содержание жилого помещения, куда входит текущий ремонт, и взнос на капитальный ремонт.

Путаница между ними стоит дорого в обе стороны. Работы, отнесённые к капитальному ремонту, нельзя оплатить из платы за содержание — это претензия от собственников. Работы текущего ремонта нельзя перекладывать на фонд капремонта — это претензия от надзорного органа.

Ключевое различие

Текущий ремонт

Текущий ремонт — это работы, которые поддерживают общее имущество в рабочем состоянии: заделка швов, ремонт отдельных участков кровли, замена участков трубопровода, ремонт подъезда, восстановление освещения, мелкий ремонт оборудования.

Оплачивается он из платы за содержание жилого помещения. Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ в эту плату входят услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества. Отдельной строки «текущий ремонт» закон не предусматривает — она внутри содержания.

Базовый объём работ задан минимальным перечнем услуг и работ, утверждённым постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290. Это нижняя граница: собрание может добавить работы сверх перечня, но не может исключить входящие в него.

Отдельно стоит держать в голове постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Оно продолжает применяться — в том числе его приложение с предельными сроками устранения неисправностей, — но документ принят давно, и применять его нужно в части, не противоречащей более поздним нормативным актам.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это не «большой текущий», а восстановление или замена конструктивных элементов и инженерных систем, ресурс которых выработан.

Часть 1 статьи 166 ЖК РФ определяет перечень работ, финансируемых за счёт фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъект РФ вправе дополнить этот перечень своим нормативным актом, поэтому региональный список стоит проверять отдельно.

Решение о капитальном ремонте принимает общее собрание, и порог здесь повышенный — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в доме, а не от участников собрания (пункт 1 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Как отличить на практике

Формального критерия «до какой суммы текущий, после какой капитальный» в законе нет. Работает содержательный признак: восстанавливается ли ресурс элемента целиком.

• Заделали протечку на участке кровли, заменили несколько листов — текущий ремонт.
• Меняют кровельное покрытие целиком — капитальный.
• Заменили участок стояка длиной в этаж после аварии — текущий.
• Меняют систему отопления по всему дому — капитальный.
• Отремонтировали кабину лифта, заменили тросы — текущий.
• Меняют или модернизируют лифт — капитальный, прямо назван в статье 166 ЖК РФ.

Пограничные случаи существуют, и решаются они не спором в переписке, а актом обследования и документами о состоянии элемента.

Что это значит для управляющей организации

Главное практическое следствие — необходимость вести историю по каждому элементу дома. Когда в последний раз ремонтировали кровлю, сколько раз за год приходили заявки по одному и тому же стояку, какие участки уже меняли.

Эта история решает три задачи сразу: обосновывает переход элемента из текущего ремонта в капитальный, защищает при споре с собственниками о качестве управления и позволяет планировать работы, а не реагировать на аварии. Дом, по которому есть документированная история, спорится гораздо реже.

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ, часть 2 статьи 154 — состав платы за жилое помещение;
• Жилищный кодекс РФ, пункт 1 части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 — принятие решений о капитальном ремонте (не менее 2/3 голосов);
• Жилищный кодекс РФ, статья 166 — перечень работ по капитальному ремонту;
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 — минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
• Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (применяется в части, не противоречащей более поздним актам).

Смежные материалы: что входит в общее имущество дома и что входит в содержание жилого помещения.