Осмотры общего имущества многоквартирного дома: виды, сроки и кто проводит

Осмотры общего имущества — часть обязательного содержания дома. На них строится планирование текущего ремонта, по ним судят, знала ли управляющая организация о дефекте до того, как он привёл к заливу или обрушению штукатурки в подъезде, и ими же подтверждают добросовестность при проверке жилищной инспекции.

Порядок осмотров задают два документа: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (пункты 13, 13(1) и 14), и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (раздел 2.1).

Виды осмотров

Правила № 170 дублируют сезонный график: общие осмотры проводятся два раза в год — весной и осенью (до начала отопительного сезона), а периодичность частичных осмотров отдельных элементов и помещений приведена в приложении № 1 к этим Правилам. Внеочередные осмотры там привязаны к конкретным событиям: ливни, ураганные ветры, обильные снегопады, наводнения, аварии на внешних коммуникациях, деформация конструкций и неисправность инженерного оборудования, нарушающая нормальную эксплуатацию.

Кто проводит осмотры

Пункт 13 Правил № 491 называет исполнителя в зависимости от способа управления домом:

• собственники помещений — сами или через лиц, которых они привлекли по договору для строительно-технической экспертизы;
• ответственные лица — должностные лица органов управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива;
• управляющая организация — при управлении домом управляющей компанией;
• лица, оказывающие услуги и выполняющие работы — при непосредственном управлении домом.

Правила № 170 уточняют: общие плановые и внеочередные осмотры проводят организации по обслуживанию жилищного фонда, а частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования — специалисты или представители специализированных служб, отвечающих за их обслуживание и ремонт. Особого внимания требуют конструкции и оборудование с физическим износом свыше 60 %.

Как оформляется результат

Результаты осмотра оформляются актом осмотра, и на его основании собственники или ответственные лица принимают решения о том, соответствует ли общее имущество требованиям, и о мерах по устранению дефектов (пункт 14 Правил № 491). Техническое состояние элементов общего имущества, а также неисправности, выявленные в ходе осеннего осмотра, фиксируются в документе учёта технического состояния дома — журнале осмотра.

Единую обязательную форму акта Правила № 491 не устанавливают. Рекомендуемые формы журнала регистрации результатов осмотра и результатов осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования приведены в приложении № 3 к Правилам № 170. На практике компания разрабатывает свою форму и закрепляет её внутренним документом; основу такого бланка можно взять из образца ниже.

Образец акта осмотра

Ниже — пример оформления акта сезонного осмотра. В файле для скачивания полный перечень: конструкции, инженерные системы, территория и позиции по виду осмотра (весенний, осенний, внеочередной).

Строки примера вымышленные. Форма примерная: приведите её в соответствие с формой вашей организации и требованиями жилищной инспекции. Состояние элементов указывайте одним словом из списка: исправно, требует ремонта, неисправно, не осматривалось, отсутствует. Не осмотренные элементы не оставляйте пустыми: пустая графа читается как «не проверялось, но и не отмечено».

Что делать с выявленным

Осмотр без последствий бессмыслен. Правила № 170 связывают результаты осмотров с планированием: по итогам весеннего осмотра составляется перечень мероприятий и объёмы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период. Дефекты, которые могут снизить несущую способность или устойчивость конструкций, привести к обрушению или нарушить работу оборудования, устраняются в сроки, указанные в приложении № 2, а при угрозе безопасности людей организация по обслуживанию обязана немедленно принять срочные меры и сообщить о случившемся собственнику или уполномоченному им лицу.

Сроки устранения разных неисправностей собраны в материале сроки устранения неисправностей в многоквартирном доме.

Что должно быть в записи об осмотре

• Когда и кто. Дата осмотра, вид осмотра, состав осматривающих с должностями.
• Что осмотрено. Перечень элементов общего имущества: конструкции, инженерные системы, помещения, придомовая территория. «Дом осмотрен» не доказывает ничего, «осмотрены кровля, чердак, подвал, стояки» — доказывает.
• Какое состояние. По каждому элементу: исправно, требует ремонта, неисправно, и описание дефекта.
• Что решено. Мероприятия по устранению, ответственный, срок.
• Подписи. Акт, составленный без подписей осматривавших, при проверке теряет вес.

Состав объектов, которые подлежат осмотру, определяется составом общего имущества — подробно он разобран в материале общее имущество многоквартирного дома. Осмотры также привязаны к плану ремонта: на каком основании работа переносится из текущего ремонта в капитальный, объясняет материал текущий и капитальный ремонт.

Нормативная база

• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункты 13, 13(1) и 14 Правил — кто проводит осмотры, виды и сроки, акт и журнал осмотра;
• Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170, раздел 2.1 и приложения № 1–3 — система технического осмотра жилых зданий (применяется в части, не противоречащей более поздним актам).