Реестр собственников помещений: что в нём должно быть

Реестр собственников — это не внутренняя табличка для удобства, а обязанность, прямо закреплённая в законе. Часть 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ возлагает на управляющую организацию обязанность вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

Какие сведения должен содержать реестр

Закон описывает минимальный состав — сведения, позволяющие идентифицировать собственников:

• для физических лиц — фамилия, имя, отчество;
• для юридических лиц — полное наименование и основной государственный регистрационный номер;
• номер помещения, принадлежащего собственнику;
• размер доли в праве общей собственности на общее имущество.

Последний пункт — самый содержательный. Доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади помещения (статья 37 ЖК РФ), а голоса на общем собрании считаются пропорционально доле (часть 3 статьи 48 ЖК РФ). То есть площадь помещения в реестре — это одновременно и база для начисления платы за содержание, и вес голоса собственника.

Срок предоставления — пять дней

При получении письменного обращения собственника или иного лица, по инициативе которого созывается общее собрание, управляющая организация обязана предоставить реестр в течение пяти дней с момента получения обращения.

Срок короткий, и это ещё один аргумент за то, чтобы реестр был актуален всегда, а не собирался по запросу. Пять дней достаточно, чтобы выгрузить готовые данные, и недостаточно, чтобы восстановить их с нуля.

Персональные данные: особый режим

Здесь заложена норма, которая снимает частый вопрос. Для целей организации и проведения общего собрания собственников согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется — это прямо установлено частью 3.1 статьи 45 ЖК РФ.

Важно понимать границу этого исключения: оно работает именно для проведения собрания. Использование тех же данных в других целях под него не подпадает и требует общих оснований, предусмотренных законодательством о персональных данных.

Почему неактуальный реестр стоит дорого

Три ситуации, где ошибка в реестре превращается в конкретную проблему.

Кворум и результаты собрания. Голоса считаются по площадям из реестра. Если площади неверны или собственник сменился, а запись осталась старой, кворум определён неправильно, а решения собрания оспоримы. Особенно чувствительны решения с повышенным порогом — например, выбор управляющей организации, требующий более 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Начисления. Плата за содержание рассчитывается исходя из площади помещения. Ошибка в площади — это либо недобор выручки, либо обоснованная претензия собственника и перерасчёт.

Работа с обращениями. Когда неизвестно, кто собственник помещения, невозможно ни корректно ответить на обращение, ни определить, к чьей зоне ответственности относится проблема.

Как поддерживать реестр в актуальном состоянии

• Обновлять при смене собственника, а не раз в год. Сведения о переходе права содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
• Хранить площади отдельно от адресов. Площадь помещения — расчётная величина, участвующая и в начислениях, и в подсчёте голосов; её достоверность важнее, чем полнота контактных данных.
• Различать собственника и проживающего. Голосует и платит за содержание собственник; обращение может поступить от нанимателя или члена семьи — это разные роли в одной квартире.
• Вести реестр в системе, а не в файле. Файл, который правят несколько человек, теряет историю изменений — и в спорной ситуации нельзя показать, каким реестр был на дату собрания.

Нормативная база

• Жилищный кодекс РФ, часть 3.1 статьи 45 — обязанность вести реестр собственников, его состав, пятидневный срок предоставления, режим персональных данных;
• Жилищный кодекс РФ, статья 37 — определение долей в праве общей собственности;
• Жилищный кодекс РФ, часть 3 статьи 48 — подсчёт голосов пропорционально доле;
• Жилищный кодекс РФ, часть 1 статьи 46 — пороги принятия решений общим собранием.

Смежные материалы: общее собрание собственников и что входит в общее имущество дома.